한마디)

프랑스 대부분의 상가는 임대 상가임에도, 합법적으로 장사를 하고 있으면, 어김없이 영업권이 형성되어 있습니다. 우리나라에서처럼 세입자들끼리 법적 보호를 받지 못하면서 주고 받는 권리금 형태인 것은 맞으나, 프랑스 영업권은 광범위하게 적용되면 법으로 엄격히 보호 받습니다. 이 영업권은 임대차 기간 내에는 건물 소유주의 동의 하에 제3자에게 영업권을 받고 양도가 가능 합니다.

비록 영업실적이 부진하여 적자라 하더라도, 운영 상태로 별도 영업권이 없더라도, 영업권의 일부를 형성하는 임대차 계약 권 만을 양도 할 수 있습니다. 아니면, 단지 매장 만을 넘겨 줄 대는 법적 보장이 되지 않는 권리금(Pas de Porte)을 주고 매장을 넘겨 받을 수 있습니다.

특히 상업 임대차 계약은 그 기간이 3/6/9로 매 3년 마다 임대차 계약을 해지 할 수 있지만, 9년 차 되기 6개월 전에 임대인이 별도 해지 의사가 없고, 임차인이 임대차 계약 갱신 3년 전에 동종 업종을 영위하고 있으면, 임대차 계약 갱신 할 수 있습니다.

 

 

간혹 건물 소유주(허 유권=nu-propriété)와 임대료를 받는 용익관(l’usufruit)이 구분되어 있는 상가 일 경우에는 임대차 계약 갱신 할 때 반드시 허 유권자(nu-propriétaire)와 용익권자(l’usufruitière) 공히 임대차 계약 갱신 요청하여 야 합니다. 상가 실질 소유주인 허 유권자에게 임대차 계약 갱신 요청 하지 않은 경우 해당 임대차 계약은 무효가 될 수도 있으므로 조심 하셔 야 합니다.

 

상가:

상업 임대차 계약  갱신: 누구에게 신청 해야 하는 지?

Local commercial

Renouvellement de bail commercial : à qui adresser la demande ?

2018 0201일 게재- (총리) 법무 행정 정보국

 

건물 용익권자에게만 요구한 상업 임대차 계약 갱신 신청은 무효입니다. 이는 2017 1019일 파기 원 판결에서 파기하였습니다.

 

상가 임대인 사망 후에, 그의 미망인(용익권자)과 아들(허 유권자)는 세입자와 임대차 계약을 갱신하였습니다. 계약 조건에 따라, 세입자는 미망인 용익권자에게만 임대차 계약 갱신 신청을 하였습니다. 상가의 허 유권자인 아들은 이 계약의 무효를 주장하며 법원에 제소하였습니다

 

파기 원은 임대 매장의 용익권자 한사람에게만 요청한 계약 갱신은 무효라고 판단하였습니다. 용익의 경우, 용익권자와 허 유권자에게 동시에 임대차 계약 갱신 신청을  하여 야 합니다. 용익권자는, 허 유권자의 사전 동의 없이, 또는 부당한 거절의 경우는 판사의 승인 없이, 임대차 계약을 체결하거나 갱신 할 수 없습니다. 농촌 지역 임대 경우에도 마찬가지입니다.

 

참고문헌(Textes de référence)

  • 파기 원, 민사 제3호 법정, 2017 1019, 판례 제 16-19843

Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 octobre 2017, 16-19843

  • 민법 595

Code civil - Article 595

그라고 또,

  • 상업 임대 갱신 또는 연장

Prolongation ou renouvellement d’un bail commercial

 

번역자 주:

usufruit

발음 [yzyfʀɥi] 듣기 반복재생 속도조절

뜻풀이부

병음 생성기 사용안함 예문 열기

n.m. 남성명사

1.

[] 용익권(用益權)

usufruit légal 듣기 반복재생 속도조절 법정 용익권

fonds  de commerce : 영업권

nu-propriétaire : 허유권자

La Cour de cassation : 파기원(破棄院), 우리나라 대법원(大法院)에 해당되는 프랑스의 최고 법원(最高法院)

출처 www.service-public.fr

번 역: 서 봉paniervert@hanmail.net

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